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吴江路的野心牋|YiMagazine


记者 | 王一越

编辑 | 许冰清


想象一片这样的商业区——


位于城市腹地,从历史悠久的居住社区演变而来;主街是条车辆禁行的步行街,许多小街胡同与之相通相邻;大型商场、知名品牌的独立门面、新潮的化妆品店、新奇的小吃餐厅,乃至小商贩和街头演出,会交织着出现在街道两侧;由于通了地铁、交通极为方便,这里年轻人很多,日夜都是人声鼎沸……


东京的新宿、香港的旺角、台北的西918搏天堂下载安装注册 门町、首尔的明洞,几乎每个繁荣的亚洲大都市里,都会有一片这样的街区。上海也不例外。在南京路这样的顶级商业街大获成功后,周边的许多社区和旁支马路也受到了影响。比如与南京路平行的吴江路,就是热衷于从国际案例中寻找自身定位的这么一条“后街”。


吴江路步行街想成为上海的“明洞”。


“我们之前是希望,吴江路能成为上海的明洞。”香港地产企业“CSI资本策略”副总经理金亮钧对《第一财经》YiMagazine这样表示,“而这次改造主打的是轻奢品牌,‘潮’且时髦的风格。”他期待中的这条“潮流”商业街,目前大半都被形制统一的施工围挡包围着,要到今年年 亚美手机网页注册底才能重新亮相。


CSI资本策略准备用这次大规模的改造、以及近一年时间的商户停业,解决他们从首次踏入这条路时就发现的一系列问题。


“吴江路”之名,来源于上海开埠前蛛网般密布的小型水道。而伴随城市扩张发展,这里一度成了居民不可缺少的“马路菜场”。民居底楼租金低廉的商铺,又培育了包括“小杨生煎”、“西北郎”、“甜蜜蜜”、“华华川菜馆”在内的一批“上海小店”,是条活色生香的社区商街。


但伴随着地铁2号线南京西路站的落地,吴江路在2000年摇身一变,被定位为更加现代化的“休闲美食街”。此后,静安区政府、香港怡众地产和新加坡星狮地产三方在这条500余米的小街上分界而治,围绕两个当时的高价住宅小区开发出了三片不同形态的商铺;吴江路本身则变为步行街,路权归属于政府。


在正规化整治中幸存下来的小店小品牌,也从此有了登堂入室的机会。它们大多选择搬迁进政府物业,或是香港怡众地产开发的“湟普汇”,与其他餐饮品牌为邻。星狮地产则希望,位于街上东南侧的“四季坊”能延续南京西路的风格,做些更像样的零售生意。但在运营一年后,曾被寄予厚望的服装品牌就变得门庭冷落,四季坊的空置率一度高达20%。


2009年,CSI资本策略以4.8亿元的价格成为四季坊的接盘者。吸取教训后,四季坊略微降低自身定位,将年轻的工薪阶层作为目标受众群。中餐饮和休闲零售的比例被大幅提升,最终稳定在六成左右。


而等到将首尔明洞设立为参照系之后,四季坊的招商又开始向韩系品牌侧重,引入了喜来稀肉等韩式餐饮品牌,以及7家韩系平价化妆品牌,其中就包括爱茉莉太平洋旗下平价品牌“悦诗风吟”的中国内地首店。


以商业顾问和招商代理身份参与四季坊项目多年的第一AG环亚娱乐开户 太平戴维斯商铺部董事陈绮宁对《第一财经》YiMagazine表示,四季坊的街铺定位自带流量,与购物中心需要主力店来带动人气的操作方式不同。吴江路“步行街”的形式对标海外,有韩国明洞、日本银座周末的购物街以及香港旺角、铜锣湾步行街等等,会将着眼点更多放在商铺上,而非一般意义的购物中心来做定位、招商和运营。


之前吴江路“明洞”的定位看起来是押对了,四季坊的人气逐渐回升。根据CSI资本策略提供的数据,在业绩高峰期,单单悦诗风吟一家门店的月营业额就将近170万到200万元。沿街店铺的租金一路逼近100元/平方米/天,这个价位甚至超过了南京西路的部分商铺。


位于吴江路东南侧的“四季坊”。


单从外观而言,四季坊也曾一度享受过领先行业潮流的风乐橙app官方下载安装注册光时刻。其浅色的外立面在彼时相当前卫,日光会投过彩色玻璃的屋顶投射在路面上。然而在建筑结构上,一层低矮狭窄的内部通道和二层露天阳台的设计硬伤,都不利于继续扩大门店生意和租金收入。


“内街如果没人走,意味着内铺就失去了市场吸引力。这是开发商商业改造时,必须认真探讨和解决的问题。”金亮钧对《第一财经》YiMagazine说。无法有效利用物业,等于白白放弃了这个好市口的商业潜力。


对于掌管吴江路商业的三方来说,“地铁上盖”永远都是最具吸引力的独到优势。在地铁2号线之外,邻近的地铁12号线和13号线的南京西路站也相继开通。三线目前需在地面出站换乘,这使得吴江路坐拥持续稳定的大客流。


根据静安区的统计数据,目前吴江路的日均人流量高达15万人次,高峰期则有23万人次。如果将这一数字放到如今上海乃至全国的任何一个大型商场内,都意味着前所未有的商机。


吴江路的高人流带来巨大商机。


一街之隔的东西两侧地产也在悄然改变。吴江路西侧、茂名北路上的“丰盛里”同样出自区政府之手,试图在红砖砌造的石库门建筑中再现新天地模式。吴江路东侧、石门一路上则是兴建十多年后、终于在2017年年底开业的商业综合体“兴业太古汇”。


CSI资本策略曾连续几年在其年报中提及,“兴业太古汇”入市后会为整个区域带来更为优质的客流基础和消费升级机会。此前四季坊的一系列商户和定位调整,也都可以被视为针对此次大规模改造的事前准备和演练。


根据效果图,四季坊将用上下通透的整体玻璃幕墙取代二层阳台,在为主力店品牌保留大型外立面的基础上,错落穿插上楼阶梯,并用一座人行天桥和对面的商铺相连通。


“我们做得很大气。”金亮钧对《第一财经》YiMagazine测算称,CSI资本策略为此投入近7000万元的建造成本,加上商铺停业一年的租金损失,相当于支出近1.5亿元人民币。


至于业态组合,新四季坊将会延续其上海版“明洞”的韩国潮流定位,目前达成承租意向的名单中,已经包括了爱茉莉太平洋集团旗下的兰芝、韩国化妆品品牌集合店爱莉达恩(ARITAUM)中国首店等。


此外,四季坊还会引入一批网红轻餐饮、先锋数码、运动潮牌以及国际零售品牌,将项目档次提升到“潮流轻奢”的水平上。整个项目内,餐饮和零售的比例会接近对半分。


听上去有点“重蹈覆辙”的意味,毕竟星狮地产也曾经是这么规划的。不过陈绮宁认为,十年前在上海讲潮流,跟今天已经是两个概念。“十年前上海的潮流可能还停留在‘跟风潮’,会复制国外的模式。但今天的上海已经可以在店铺设计、内容产品等方面引领潮流,甚至能够超过一些成熟的国际城市。”


但对于CSI资本策略及第一太平戴维斯而言,利用改造取消了四季坊的那条“内街”,即使有稳定的客流和品牌吸引力作为保证,也可能成为一个冒险之举。


去掉内街之后,四季坊会从一个不伦不类的“商场”,彻底变为一组沿街“商铺”。这种门面显小、纵深显长的店铺形式,常见于东京银座等国外商业街,而中国的沿街商铺和独立品牌门店,往往都更青睐视觉上更有冲击力的大门面、浅进深模式。


金亮钧表示,他们进一步强化吴江路上的“逛街感”,一方面是为了响应静安区政府提出的发展南京西路“后街经济”的战略规划,同时也对消费者数据做出了大量的分析:“大部分人上午下午都坐在有顶的办公室里,中午出来逛街都希望通透一点,哪怕细雨朦胧,也不是问题。”


“CSI资本策略独特于市场上很多开发商的一点就是,他们比较青睐商业街、街铺这种形态,在上海新天地也有成功案例。我们不特别关注主力店,也是因为更多相信这条街本身是旺的。”陈绮宁告诉《第一财经》YiMagazine。


想要抓住这个改造时间窗口的,也不只有开发商。目前在吴江路区域内,政府管理的商铺物业也已经清退租户,与街对面的四季坊披上了相同的改造围挡;而在将“四季坊”和“湟普汇”分隔开的泰兴路尽头,上海市中心罕见的一片高质量石库门社区“张园”已完成居民动迁,进入到商业化的更新改造阶段。


与地面项目改造同步,将地铁2、12、13号线彻底连通的地下连廊系统,以及配套商业的引进工作也已在推进。其中,兴业太古汇与申通地铁亚美娱乐APP下载安装注册合资兴建的“地铁廊”项目已经先行开业,在接受《第一财经》YiMagazine采访时,兴业太古汇总经理周莹表示,不排除这类模式创新未来被推广到整条南京西路站的连廊内,以及上海的更多地铁站。


整个区域的地上地下,看起来满是商机。


2018年4月,静安区发布了《南京西路后街经济战略规划》,与主街南京西路连接的11条后街将被贴上各自的标签,陆续改造升级。交错的“毛细血管”配合“主动脉”导流循环,激活南京西路商圈的商业生命系统。


吴江路是其中不可忽视的一条血管。它与石门路、威海路、茂名路的组合被冠以“大张园”概念,将整合成街区形态。“茂名路将与吴江路形成L字形步行街,配合5到10年内‘张园’二期、三期项目陆续亮相。”上海特色商业街区发展联盟理事长史立辉在接受媒体采访时说道。


金亮钧此前一度烦恼于吴江路上三方共治所带来的管理难度,以及这种模式给逛街的消费者带来的分裂感。但他也期待在四季坊改造完成之后,伴随着整个商业街区综合管理水平的进一步提升,整个区域的商业环境和氛围能得到全面的升级。


“从业态补充的角度来说,吴江路有实力,也有能力。无论从客流量还是租金表现来看,这一段商业街都将无疑是‘后街经济’战略的代表路段。”


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